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地主さんの相続対策を行っていると、筆の単位と土地の利用単位が合致していないケースに出会うことがある。



200坪の土地の中に、自宅、アパート、長男宅、駐車場の４つの不動産で利用されているが、筆をみると３筆となっているようなケースだ。

最初は、自宅しか建ってなかった敷地の余裕部分に、あまり計画性を持たずに、活用を行い、現在に至っていることが多い。

何が問題なのか？

相続人が長男一人しかおらず、長男一人が全ての財産を承継するという事であれば、あまり問題にはならない。


注意が必要なのは、次のような場合である。

①相続人が複数人いる場合
②不動産を売却する場合

①相続人が複数人いる場合

１、共有を避けるために、利用単位ごとで遺産分割をしていくのが基本だが、利用単位と筆が違っていると、遺言書で、共有を避けるような書き方が難しい。




２、建物は二男に相続が出来ても、利用単位と筆が合致していないので、土地は長男と二男の共有にせざるを得ないということが起こってくる。




３、共有を避けるために、相続発生後に分筆や交換を行い、筆の単位と利用単位を合致させていく作業を行うことも出来るが、測量をしたりと煩わしい業務が相続人に残ってしまう。

②不動産を売却する場合

１、不動産を売却する場合は、筆と利用単位が同一になっていないと基本的には売却が難しい。

※相続税の支払いを不動産売却金で賄うことを想定した場合、資金計画に狂いが出ることもあるので、注意が必要。




２、建物が建ぺい率、容積率オーバーとならないように分筆が必要。

※建築基準法を無視して分筆してしまうことで、違法建築物となる可能性がある。違法建築物となれば、売却時の減価要因となってしまうので注意が必要。




３、共同担保で抵当権設定がされている場合は、分筆時に金融機関に担保設定を外してくれるよう依頼が必要。外してくれなければ、別担保の用意や現金の用意が必要となる。

このようなリスクを避けるために、不動産中心の地主さんは、事前に筆と利用単位を合致させて、紛争の未然防止をしておくことをお勧めいたします。

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