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劣化はしているが、趣のある3軒長屋。5年以上空き家になっている。
近くで所有している別の長屋が、リフォームしても決まらないこと、屋根と外壁も含めた大掛かりな改修工事が必要となることから、そのまま空き家にしているとのことだ。



確かに長屋の改修工事はアパートに比べて、費用が多分にかかる。耐震工事もどのレベルまで行うかにもよるが、費用が加算される原因でもある。



長屋は、不動産投資という視点から考えると投資利回りは極端に悪くなり、投資として成立させるのは難しい。



しかし、建築的視点から見ると、長屋はアパート・マンションには醸し出せない良さや味があり、壊すにも勿体ない所もある。



この家主さんは、このエリアの地主さんだ。母屋の隣に本長屋があることもあり、売却は考えていないとのこと。




投資としては、見合わないかもしれないが、長屋を再生させて若い入居者を呼び込み、次世代の子ども達に、賃料収入もある手入れのされた長屋という「資産」を残していきたい。また、地域の活性化にもつなげたいという想いをお聞きした。



長屋は外回りや耐震関係等も含めると、改修工事費用がかかりがちになるので、コスト調整をしながら、再生して欲しいとのことだ。



そんな家主さんの想いをお聞きし、コンサルティング契約をしたのが今年の2月頃。


それから、瓦の葺き替えと外壁の改修工事を行い、7月下旬にようやく工事が完了した。


この後は、間取りや改修内容、コスト調整を行い、ナガヤに興味がある若い層を狙いプランを検討していく予定だ。

地主系オーナーの考え方

地主系オーナーの資産承継対策で感じるのは、不動産投資的な判断よりも資産を守っていくという考え方で企画提案することを望まれることが多い。



また、出口で「売却」という選択肢が無い事が多いので、保有期間中のＣＦがどうなるかに注視した提案に喜んで頂ける場合が多い。



どんな対策を行うか？　それは顧客の想いによっても対策方法は変わってくる。

不動産コンサルティングとは何だろうか？

「客観的かつ公正な提案により、不動産オーナーの想いを具現化すること」ではないだろうか。



同じ収益物件を所有していても、オーナーよって、不動産投資の考え方は違っている。客観的なモノサシで提案することが大事で、その提案の中からどれを選択するかは人次第。



大事なことは、考え得る幾つかの選択枝を客観的かつ公正なモノサシで持って、提案すること。



常に専門分野に関する知識の習得は必要にはなるが、個人的には、奥が深く、とてもやりがいのある仕事だと感じている。



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