相続でお悩みの方

相続コンサルティングの主な流れ

次のような流れで、独自で築き上げた相続専門家(税理士、司法書士、弁護士、行政書士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、FP等)の方々とネットワークを組みながら対策案を進めていきます。

1、相談者の悩みや、遺産分割案をヒアリング

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2、家系図、資産状況、負債状況、遺言有無の把握

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3、相続税額のシミュレーション

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4、 分割、納税、相続税額に対して、課題点の整理や対策実施案の考案

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5、分割・納税・節税の順番で対策案実施


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具体的な対策の進め方

1、相談者の悩みや遺産分割案ヒアリング

初回、1時間無料相談をさせて頂き、悩みや将来への想いをヒアリングします。

コンサルタントとお話しして頂くことで、考えが整理されて課題点が明確になることも往々にしてあります。

2、家系図、資産状況、負債状況、遺言有無の確認を行い、現状把握

相続予定人、賃貸不動産の状況・収支・問題点、資産、負債、生命保険、自社株式、遺言の有無の把握をし、固都税明細を頂きます。
また、賃貸不動産においては、収支状況、修繕状況もヒアリングします。

・相続人家系図作成
・資産・負債一覧の作成

3、相続税額のシミュレーション

資産状況を見ながら、相続税額の試算(税理士タイアップ)を行います。
不動産においては、時価と相続税評価の乖離チェック、遺産分割案プランに伴う相続税面での注意点、相続評価を減らす方法の提案をしていきます。

●資産を4つに色分けして、価値を明確にしていく

①死守地(手放したくない土地)
家族が生活するご自宅や家業のために必要な土地、建物

 
②収益の見込める土地/収益性の高い賃貸物件
●駅から近い土地、車通りの多いロードサイドにある土地等、賃貸物件を建築しても中長期に渡り一定の賃貸収入が継続して見込める土地。
●CF比率の高い賃貸物件(築浅、築古問わず)

  
③納税用土地
● 相続発生時に納税のために売却出来る土地。
現在では、物納が出来にくくなっていますので、駐車場等の売りやすい土地が理想です。また、事前に測量を行う事でスムーズかつ適正価格での売却が可能です。


④問題のある不動産
時価と財産評価に乖離のある不動産は事前対策(売却、交換、資産組換え)が有効的です。

1)底地、借地、無道路地
・財産評価は高いけれど、時価は低い不動産です。
・事前に売却をしてお金に換えたり、交換したりしておく事で、相続税評価額を抑える事ができます。
・相続発生前に、底地人と借地人とで合意をし、それぞれで土地、建物の所有権を持つという事も出来ます。

● 借地上の収益性の低い築古アパートの注意点
 ―事前対策―
ア)建替えして賃貸経営が成り立つか
イ)借地建物は融資がつきにくいので、建替えを検討する場合は、現金を用意しておく


2)間口2m未満の土地 
・間口が2m無いので、建物を建てる事が出来ません。
・このまま放置していると、何も建物を建てる事が出来ない、相続税が多くかかる原因の一つになる、「死に地」となります。
― 事前対策 ―
ア)隣地の方に購入をしてもらう
イ)隣地の方の土地一部を購入して、建築可能な土地にする

 
3)建築基準法上の道路に面していない土地
・道路には面していても、建築基準法上の道路でないと建物を建てる事が出来ません。
・間口2m未満の土地と同じく、このままでは何も建物を建てる事が出来ない「死に地」となります。
ー事前対策ー
上記2項と同様の方法をとり、事前対策を行う必要があります。

4、分割、納税、相続税額に対して、課題点の整理や対策実施案の考案

①遺言、遺留分対策
遺産分割においては、兄弟においての不動産の共有名義は避ける。


②生命保険の非課税枠利用や受取人変更
遺留分対策は、生命保険の受取人変更も有効な策。

③生前贈与
・場合によっては孫への生前贈与も検討する。
・相続税率の高い方は、生前贈与を活用する。

④ 不動産を使った評価減対策
・現金を不動産に変える。
・賃貸不動産にして貸家の評価減を使う。


⑤資産組み換え
時価より相続税評価額の高い不動産は、組み換えを行い、評価減を行う。

⑥小規模宅地特例の利用検討
特例の要件を確認して、適合できるかの事前チェックをする。


⑦資産管理会社を用いた対策
・築年数の経過した賃貸不動産の建物のみを法人に移転。もしくは法人でのサブリースを行う。

⑧民事信託の利用

5、分割・納税・節税の順番で対策案実施

●相続対策のポイント 
複数の資産を所有していると、誰にどの資産を承継していくかということで、悩む時間が必要になります。

また、事前対策を行うにも、時間に余裕があると、大きな対策効果を狙えます。

不動産を使う場合は大きな金額となりますので、事業性、収益力等も同時に検討していく必要があります。


ご本人さんが元気な間でしか、事前対策は出来ません。自分が亡くなったら、子ども達が仲良く資産分割してくれるというのは、ある意味無責任でもあります。

また、遺言はご本人さんでしか、書けません。資産の承継先を決めておくことが、家族を争いから守るための方法でもあります。


備えあれば憂いなし、早めの取組みをお勧めしております。


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