大阪　不動産相続・運用のゴールキーパー
株式会社つばさ資産パートナーズの岡原です。


築古の長屋を所有しているオーナーから、空室長期化、家賃下落に伴い将来的な運用についてのご相談を受け、不動産活用のコンサルティングが成功したことから、今回は不動産投資的な発想で「長屋」について考えてみます。

JR環状線「寺田町」駅
咲久長屋（昭和初期築）

いろいろな価値観

皆さんは、長屋に対してどんなイメージを持ちますか？
その人の年齢や価値観によってイメージは三者三様だと思います。


少し本題とそれますが、少し前に、新聞でレコードの売上が伸びているという記事を見ました。購入しているのは、10代の若い方が多いとのこと。


「レコードってどうやって聞くのですか」という質問を店員さんが受け、非常に驚いたとのことです。


レコードと聞くとレコード世代は「古い、懐かしい」と感じる。
レコードを知らない若い世代の中には、「新しいモノ、価値のあるモノ」と感じるようです。


時代が一周したのだろうか、長屋（ナガヤ）に住みたいと思っている人が若い世代の中で、少しづつ増えてきたと肌で感じています。

金太郎飴のような、同じような間取りが退屈になってきたのかな⁈

不動産投資と建築的視点

数年前から空き家対策の一環で、長屋に出会うことが多くなりました。


当初は「長屋古いし、昔の間取で解体して更地にするしか方法が無いのでは」と
ザ・不動産屋さん的に捉えていたのが、


最近では、ナガヤを上手く再生することで、不動産的価値、いわゆる収益力を上げていくことが出来ると実感するまでになってきました。


長屋は再生するレベルや内容によって、工事費が大きく変わるので、建築的な視点ばかりで再生していくと「再生沼」のように工事費がどんどん膨らむので注意が必要です。


ですので、建築的な視点と不動産投資的な視点の両輪で、バランスを図りながら、収益性のある長屋に再生していくことが重要だと考えています。


投資利回りが上がることで不動産オーナーは喜び、入居者は再生されたナガヤに入居できることで喜んでもらえる。

どちらもhappyになれます。

20年以上、放置された長屋が、、

この長屋は、約20年以上空き家でした。

「綺麗に工事しても家賃4万から5万円しか取れないし、工事しても入居者が決まるか分からないので、放置をしていた」とのこと。


長屋を取壊してアパート建築も考えたようですが、近隣のアパートは殆どが悪戦苦闘していることからアパート建築は見送り。


地主系オーナーということもあり、母屋のすぐ隣に建っている長屋は、売却する選択は無く、放置となっていたようです。

再生後、想定以上の賃料で、3軒中、2軒の成約となりました（3/2時点）

●長屋を１年前からずっと探していた30代の夫婦

●長屋に住みながら、フラワー教室を行いたい女性


皆さん、ナガヤへの想いはそれぞれですが、ナガヤの価値を感じて入居してくれることに企画した我々もやりがいと嬉しさもひとしおです。


提案当初、所有者は、長屋再生を事例に興味は持っても、いざ、自分の長屋を再生するとなると、「ホントに成功するかな？」と不安が先行して、再生に二の足を踏んでいましたが、


今では、所有している他の長屋をいつ再生しようかと心待ちにしてくれているようです。

これだから、不動産コンサルティングはオモシロイ！

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