(株)つばさ資産パートナーズ　大阪市淀川区東三国５－７－４－２F

今年の初めに、長屋の家主さんより、「長期間、空き家となっている長屋を何とかしたい」という相談を頂き、現在、長屋の改修工事を行っています。

普通の一戸建てと同様なリフォームを行ったが、８か月間、決まっていないというご相談でした。


長屋の再生案件に携わらせて頂いて思うのが、長屋をアパートと同じような感覚でリフォームすると、失敗する可能性が高いということです。

長屋でそれなりの賃料取得をしようとするなら、長屋に入りたい若い層に受ける改修工事をしていくことが必要です。（これが割と難しいのですが、、）


また、長屋は室内の改修工事以外に屋根や外壁、耐震工事等も絡んでくることが多いので、工事費用が多額になりがちです。ですので、投資回収年数も考慮しながら実施していく必要があります。

改修工事費用をあまり出せないという事であれば、高齢者の方をターゲットにするのか、また、DIYのような仕組みで入居者を呼び込んでいくのかという方向性を考えないといけません。


今回の物件は、駅から徒歩13分という立地です。
長期保有をしていきたい、若い層を引き込んで地域活性化を図りたいという家主さんの希望でしたので、コスト調整をしながら、いかに長屋らしさを出せるかという点をポイントに置きながら、設計士さんと工事内容を固めていきました。


ポイントは三つ。
①キッチンやダイニングに工事投資をして、長屋らしさを打ち出す
②２Fの窓から見える借景を「映えるポイント」にする
➂長屋に興味がある人向けにSNS発信をして、見込客開拓を行う
→長屋物件は、普通の不動産屋さんルートでは入居希望者を見つけることは難しいのです。


すると、工事完成前に、長屋に住みたい若いご夫婦の方に気に入って頂き、入居決定となりました。これには家主さんも大喜び！

初めての改修工事は、「想定賃料で早期に決定出来るか」がポイント

この長屋は、複数所有している長屋を、今後再生していくための第一弾トライアル物件というような位置づけでした。

第一弾の長屋再生が不動産運用として上手くいくなら、次の長屋も第二弾として再生していくという計画です。


不動産投資的な観点から見ると、長屋改修は投資利回りが低くなりがちなので、壊して、建替えした方が早いという考え方もあります。

しかし、代々引き継がれてきた物件となると、家主さんの想いもあり、ドライに不動産投資的なモノサシでは図れないこともあります。


ではどうしていくか？
不動産オーナーが「どうしていきたいか」という想いを叶えていくための、最善の方法を提案し、コンサルティングしていくことが我々の役目ではないかと思っています。


新型コロナの影響も鑑みながらですが、次の第二弾の計画も進めていく予定です。


もし、長屋に住みたいという方がいれば、工事予算を調整しながら、その方向けのオーダーメイドの改修工事が出来るかもしれません。

気になる方は、気軽にお問合せください。

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