築古ワンルームの常識を覆す！シャワーブース＆独立洗面台への変更で賃料1.5万円UP＆満室経営を実現した実例
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豊中市の築古ワンルームマンションにおいて、長期化していた空室対策として、従来の「3点ユニットバス」を見直し、「シャワーブース・独立洗面台・室内洗濯パン」を新設したリノベーション事例をご紹介します。
専有面積23.88㎡という限られた空間の中で、水回りの配置を一から見直し、使い勝手とデザイン性を両立。工事後は従前賃料から15,000円アップした条件で成約し、長期空室の解消と満室稼働につながりました。
解決した悩み
- 築年数が経過した3点ユニットのワンルームで、空室が長期化している
- これ以上家賃を下げずに、物件そのものの競争力を高めたい
- 23.88㎡という限られた空間の中で、水回りの使い勝手を改善したい
- 独立洗面台や室内洗濯機置場など、募集時に訴求できる設備を増やしたい
【課題】長期空室となっていた築古3点ユニットのワンルーム
今回リノベーションを行ったのは、豊中市にある専有面積23.88㎡の1Rマンションです。
築年数が経過していることに加え、浴槽・トイレ・洗面台が同じ空間にある3点ユニットバスなど、現在の賃貸募集では比較されやすい設備条件を抱えており、空室期間が長期化していました。
家賃を下げ続けるだけでは、物件そのものの競争力は高まりません。
空室が続くと、「家賃を数千円下げて募集しましょう」という方法が検討されることがあります。もちろん、周辺相場と比較して賃料設定が高い場合には見直しも必要です。
しかし、設備や間取りが現在の入居希望者のニーズに合っていない状態で家賃だけを下げても、根本的な問題が解消されるとは限りません。
そこで今回は、単純な価格競争ではなく、「入居者から選ばれる理由をつくり、物件自体の競争力を高めること」を空室対策の中心に据えました。
【解決策】シャワーブース＋独立洗面台＋室内洗濯パンへ刷新
つばさ資産パートナーズでは、23.88㎡という限られた専有面積の中で、「何を残し、何を変更すれば入居者にとって使いやすい部屋になるか」を検討しました。
そこで採用したのが、従来の3点ユニットバスから浴槽をなくし、シャワーブース・独立洗面台・室内洗濯パンを組み合わせる水回り再配置プランです。
浴槽を撤去し、シャワーブースへ変更：
従来の浴槽を撤去し、コンパクトなシャワーブースを設置。浴室部分を必要以上に大きくせず、限られたスペースをほかの水回り設備へ振り分けました。
独立洗面台を新設：
3点ユニット内にあった洗面機能を独立させ、洗顔や身支度がしやすい洗面スペースを新たに確保しました。募集時にも分かりやすく訴求できる設備のひとつです。
室内洗濯パンを新設：
さらに、室内に洗濯機置場を設置。水回りの配置を一から組み直すことで、23.88㎡のワンルームの中に、シャワーブース・独立洗面台・室内洗濯パンを配置しました。
設備交換だけで終わらせないデザインリノベーション：
今回の工事では、機能性だけでなく、入居希望者が内見した際の第一印象も重視しました。「名古屋モザイク」などの質感の高いタイルをはじめ、内装材や設備の組み合わせにもこだわり、築古ワンルームの印象を刷新しています。
【結果】従前賃料から15,000円アップして成約
| 比較項目 | リノベーション前 | リノベーション後 |
|---|---|---|
| 水回り | 3点ユニットバス | シャワーブース＋独立洗面台 |
| 洗濯機置場 | 室外 | 室内洗濯パンを新設 |
| 賃料 | 39,000円 | 54,000円で成約 |
| 稼働状況 | 長期空室 | 空室解消・満室稼働 |
リノベーション完成後に募集を開始した結果、従前賃料から15,000円アップした条件で成約しました。
毎月15,000円の賃料アップは、単純計算では年間180,000円の賃料収入増加に相当します。
もちろん、実際の投資効果は工事費・空室期間・修繕費・募集条件なども含めて判断する必要があります。そのため、リノベーションでは単に設備を新しくするのではなく、「どこに費用をかければ、募集力や収益性の改善につながるのか」を見極めることが重要です。
※賃料アップ額および成約状況は本事例における実績です。物件の所在地、築年数、間取り、周辺相場、募集時期、工事内容等により結果は異なります。
【コンサルタントの視点】築古物件こそ「どこに投資するか」が重要
なぜ「家賃を下げる」のではなく、水回りの再構成を選んだのか？
築古物件の空室対策では、すべての設備を新品に交換すればよいとは限りません。
物件の立地、築年数、間取り、周辺の競合物件、想定する入居者層などを確認したうえで、限られた予算をどこに配分するかを考える必要があります。
今回のようなコンパクトなワンルームでは、従来の3点ユニットをそのまま残すのではなく、水回り全体の機能性を高め、独立洗面台や室内洗濯機置場といった分かりやすい付加価値を加えることが、物件の特徴づくりにつながります。
大切なのは、「築年数が古いから家賃を下げる」という発想だけでなく、その物件の弱点を分析し、入居者から選ばれる理由へ変えていくことです。
つばさ資産パートナーズでは、大阪市内・北摂エリアを中心に、実際の賃貸募集や管理で得られる情報も踏まえながら、物件ごとの空室対策やリノベーションをご提案しています。
この記事の事例のように、「空室がなかなか決まらない」「築古物件をどこまでリノベーションすればよいか分からない」「家賃を下げる以外の空室対策を検討したい」とお悩みのオーナー様は、まずはお気軽につばさ資産パートナーズへご相談ください。
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