【大阪】築古アパートの浴室リフォーム費用を大幅カット！「浴室再生塗装」で空室解消＆高利回りを実現した事例

大阪府内の築古賃貸アパートにおいて、従来の高額なユニットバス全交換を行わず、費用を大幅に抑える「浴室再生塗装（バスタブ・壁面コーティング）」を採用して水回りを刷新した再生事例をご紹介します。

全交換に比べて施工コストを約60〜70%削減しながらも、新品同様の艶と清潔感を復元。投資費用を最小限に抑えたことで高い費用対効果を生み出し、工事完了後短期間での満室稼働および収益性の向上を実現しました。

Before（施工前）

After（施工後）

解決した悩み

• • • ユニットバスの入れ替え費用が高額で、複数室のリフォーム予算が確保できない
    • 水回りの古さ・黄ばみ・カビ跡が原因で、内見時の印象が悪く空室が長期化している
    • 設備投資を抑えつつ、早期成約を実現し高い利回りを維持したい
    • 既存のユニットバスを解体・撤去する際の騒音や工期の長さを避けたい

【課題】ご相談時の状況と直面していた問題

今回ご相談をいただいたオーナー様は、築年数の経過に伴う「水回りの老朽化」による空室長期化に悩んでおられました。

内見自体は入るものの、「お風呂の黄ばみや皮脂汚れ、落ちないカビ跡が気になる」という理由で成約に至らないケースが続いていました。

しかし、一般的なユニットバスの全交換工事（解体・撤去・新規据付・内装復旧）を行うと、1室あたり50万〜100万円近くの費用が発生します。複数室を同時にリフォームするには巨額の資金が必要となり、投資回収期間が長期化して利回りを大きく圧迫することが懸念される状況でした。

【解決策】つばさ資産パートナーズによる提案と実行内容

つばさ資産パートナーズでは、「壊して新品に変える」だけがリノベーションではないと考えます。物件の資産価値最大化と投資効率を第一に考え、「浴室再生塗装」を中心としたコストパフォーマンス重視の再生プランをご提案しました。

浴室再生塗装（特殊コーティング）の採用：
既存のユニットバスの骨組や下地を活かし、特殊塗料による吹付塗装とコーティングを実施。費用を全交換の約3分の1（15万〜25万円程度）に圧縮しました。

デザイン性と清潔感の演出：
単に白く塗るだけでなく、アクセントパネルの施工や鏡・水栓金具の新品交換を組み合わせ、ホテルのような清潔感あふれるモダンな空間へ仕上げました。

工期短縮による機会損失の防止：
通常の交換工事では1〜2週間かかる工期を、わずか2〜3日に短縮。募集停止期間を最小限に抑え、素早いリーシング活動へと繋げました。

【結果】施策後の変化（Before/After）

「以前の見積もりでは高額すぎて諦めかけていましたが、再生塗装のおかげで費用を抑えて新築のようなお風呂に生まれ変わりました。内見に訪れたお客様も一目で気に入ってくださり、すぐに申し込みが入って本当に感謝しています。」（オーナー様の声）

【コンサルタントの視点】成功の鍵となったポイント

なぜ「交換」ではなく「再生塗装」という判断に至ったのか？

不動産経営におけるゴールは「豪華な設備を入れること」ではなく、「投下資金に対して最大限の収益を得ること（投資対効果の最大化）」です。

賃貸需要のターゲット層が水回りに求める最優先事項は「新しさ」よりも「清潔感」です。カビや黄ばみが一掃され、衛生的に気持ちよく使える空間であれば、わざわざ高額なユニットバスに全交換しなくても十分な成約率が得られます。

浮かせたリフォーム資金を、アクセントクロスやライティング、あるいはインターネット無料化などの付加価値設備へ分散投資することで、物件全体の魅力を多角的に高めることが可能になります。

この記事の事例のように、所有物件の可能性を最大限に引き出し、費用を抑えて高い利回りと安定経営を実現したいオーナー様は、まずはお気軽につばさ資産パートナーズへご相談ください。

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