相続で取得をした空き家（特定空き家に近い状態）を放置したままにしており、
手放したいので現状のままで、購入してくれないかというご相談を受けました。
 

隣地と土地の筆が入れ違い

ただ、土地に問題点があります。２筆の土地の上に戸建が建っているのですが、一筆の
土地がお隣さんと入れ違いになっていました。経緯は不明ですが、昭和初期の売却時に、
誤って登記ミスが起こっているようでした。
 

＜イメージ図＞

通常、この状態では融資付けが難しいのですが、大阪メトロ最寄り駅から徒歩圏で、
新築デザイナーズ戸建賃貸が投資的にも成り立つ物件でしたので、ノンバンク系会社から
でも融資承認が取れないかと模索をしたり、

地図訂正をして、本来の正しい形に出来ないかと調査士さんと検討しておりましたが、
いろいろな理由があり、これもダメとなり、融資の壁が厚く購入を断念することになりました。

しかし、かなり築古の空き家付き、土地が入れ違いになっているというデメリットはありますが、
相場よりも低額で取得できることや、立地を考えても物件をみすみず見逃すには惜しいことから、
現金を多く保有している投資家さんに購入してもらうこととなりました。

NOI利回り７％、IRR１２％

投資物件として、新築デザイナーズ戸建賃貸で運用していく計画です。
土地代、建築費（概算）を合算した利回りは、約7.5%。
NOI利回りでも7%の予定。

土地が入れ違いになっている問題は、購入後にお隣さんと協力して正しい形に戻して、
4年後に売却出来れば、IRRは12%前後。

もし、入れ違いになっている問題が長引いてもその間、7%の利回りで回っていくので、
そんなに焦る必要も無し。

現金を保有していて、土地の入れ違いというリスクを負える人であれば、このような投資も
面白いと思います。（少しプロ向けの投資になるかもしれませんが、、）

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