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株式会社つばさ資産パートナーズの岡原です。


相続人が複数人存在し、不動産を売却して遺産分割を行う場合、「換価分割」を使うことで、
円滑な遺産分割につながることが多いので、少し詳説したいと思います。


不動産を売却して相続人複数人で遺産分割する場合、複数人の共有名義にした後で、不動産を売却し、売却代金を相続人間で分けるという方法を取っていませんか。


不動産会社の方は、換価分割についてご存知ではない方もいるので、遺産分割に伴う売却の相談で、不動産会社に行くと、上の共有名義方式での売却を提案されることが多いと思われます。

共有名義からの不動産売却は事務手続きが煩雑になります。

●煩雑になる理由

（例）相続人は3人。長男は売却不動産の近くに居住。二男と長女は、遠方に居住している場合

①共有名義にすると、売買契約時には、共有者全員に契約の立ち合いが必要となり、署名、捺印が必要

※契約には持ち回り契約や代理契約という方法もありますが、契約当事者が複数人いることで、単独名義と比較すると煩雑となります。

②重要事項説明も共有者全員への説明が必要となり、署名・捺印が必要

③引渡し決済時に、共有者全員の印鑑証明書・住民票の取得、本人確認が必要

・過去には、決済当日に実印と思っていた印鑑が実印では無いことで、決済が流れたケースもあります。
・売主が遠方に居住していると、司法書士による本人確認をどうやって行うかという問題も出てきます。



初めから売却することに同意をしているので、売却そのものについて揉めることは無いと考えられますが、共有名義にすることで、上記のようなことが発生することが、煩雑になる原因です。

換価分割とはどのような分割方法か？

相続財産を売却するなどして、現金に換えて分割する方法のことです。

相続する財産が金銭の場合は、分割はあまり複雑にならないですが、不動産となると、均等に分け合うのが困難です。このような場合は、換価分割を利用すると事務的にも負担が少なくなります。


遺産分割協議書にて、換価分割を行う旨を記載し、相続人の内の一人が代表して登記名義人となり、売却代金からかかる経費を差引いて、残代金を相続人間で分ける形となります。


共有とは違い、単独名義で登記が出来ることで、事務的にもスムーズに進めていくことが出来るので、換金に要する期間も短い期間となることが多いです。相続人が不動産を欲していない時にも役に立つ方法です。


遺産分割で不動産売却を検討されている方は一考の余地があるかと思います。


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