大阪 不動産相続・運用のゴールキーパー、つばさ資産パートナーズの岡原です。

時価よりも相続税評価が高くなる不動産ってどんな不動産でしょうか？
イメージで言うと、「訳ありな不動産」
何となくそんなイメージでしょうか。

都心部や立地の良い不動産の多くが相続税評価より時価の方が高くなることが多いのですが、
それが逆になっているということは、何か理由があります。

＜代表例＞
・間口が狭い土地（間口２ｍ未満）
・崖地、無道路地、借地、底地等
いわゆる「負動産」と言われる物件です。

時価よりも相続税評価が高い不動産は、なぜ事前対策が必要なのでしょうか？

大きくは、２つ理由があります。

①相続税が高くなるから

無道路地（相続税評価５０００万円）を例にして、どれくらい相続税に違いがあるかをみていきます。

無道路地は、接道が無いので建物が建てられない土地ですので、売りづらい不動産となります。ということは、時価は相当下がります。

ここでは、相続税評価の1/10、５００万円とします。

相続税率５０％の人であれば、この無道路地を所有していることで、相続税は２５００万円となります。
この無道路地を時価で売却すると、現金５００万円となります。
相続税率５０％の人であれば、相続税は２５０万円となります。

２５００万円　―　２５０万円　＝　２２５０万円の差となり、現金と比較すると、無道路地を所有していることで、相続税はUPします。

②相続人が困るから

売りづらい不動産を承継して嬉しいと思う人がどれだけいるでしょうか。
不動産は所有していると固定資産税が毎年必要となります。
また、建物もあれば、維持保全義務も出てきます。


売却するにしても、直ぐに売れるとは限りませんし、空き家で放置していると、空き家の所有者責任を問われる恐れもあります。


では、どうするか？

負不動産を現金化して相続対策と収益力をUPさせる対策を行う

無道路地を売却した５００万円を頭金にして借入２０００万円を行い、都心部のアパートや区分マンション
２５００万円を購入するいう方法も考えられます。

税引き前ＣＦ（キャッシュフロー）やＮＯＩ（賃貸純収益）、ＮＰＶ（現在価値）、ＩＲＲ（内部収益率）等の投資分析を行います。

収益性に問題なければ、相続税評価も下がり、節税と運用性の両面から効果的な資産の組換えとなります。

時価よりも相続税評価が高い不動産を所有し続けてもデメリットの方が多くなっています。
ご本人がお元気な内に現金化し、収益性の高くて相続税評価が低い不動産に組み換えを行うことで、次世代にとって安心できる相続対策となります。


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