運用・活用でお悩みの方

●不動産コンサルティング

✅ 不動産を売却、賃貸?どちらにしたら良いのか分からない
✅ 将来、安心できる土地活用を行いたい
✅ 築古で空室が増加し、収入が下落している
✅ 権利関係を調整して不動産を売却もしくは活用したい
✅ 建物の活用方法で悩んでいる
✅ 不動産投資で悩んでいる
✅ 不動産の運用で悩んでいる などなど

自社でも不動産事業、不動産投資事業を行っていますので、メリット・デメリットを自社のリアルな数字等も踏まえて、不動産で悩む方々に中長期的な視点で、客観的にコンサルティングを行います。

1、売却もしくは活用でお悩みの方

所有者様の想いや考えをヒアリングし、次の内容の企画提案書を作成します。
①売却した場合の査定金額や注意点
②活用した場合
 ・リフォーム費用
 ・賃料予測
 ・保有時にかかる費用
 ・将来の収支予測表

売却or活用の判断が行えるような企画提案書を作成します。

2、 土地活用でお悩みの方

少子化時代に既に突入している中、「節税対策」という名のもとに賃貸アパート、マンションを建てることに疑問を持つ方が増えてきています。

一括借り上げという仕組みも、30年間同一家賃では無く、家賃の見直しがあり、当初よりも家賃は下がるということも随分広まってきました。


立地によっては、「建てない」という判断を取らないといけない時代です。
相続のことも考えると、分けづらいアパート・マンションよりは分割しやすく、ランニング経費を抑えられる「戸建賃貸」で土地活用することも有力な選択枝となってきました。

立地や人口動態、将来の資産承継を見据えた上で、土地に最適と思われる活用方法を提案し、所有者の想いに沿った土地活用のコンサルティングを行います。


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3、築古のアパート・マンションで空室が増加してお悩みの方

S50年代のアパート・マンションを所有していると、建物が老朽化して、空室が増加し、賃貸収入減となっていることから、売却した方が良いのか、建替えした方が良いのか、そのまま保有した方が良いのか、どうしたら良いのかという悩みが生じてきます。


不動産会社に相談すると「売りましょう」、ハウスメーカーに相談すると「建替えしましょう」と言われる。

どの選択が正しいのか分からないので、所有者側に立った客観的なコンサルティングをして欲しいという相談を多く受けるようになりました。


弊社では、CPMⓇの不動産投資理論に基づいた次の内容の提案書を作成し、数字を用いてコンサルティングを行っていきます。

①売却する場合
・空室のまま売却した方が良いのか
・満室にしてハード面の修繕も行って売却した方が良いのか
②保有する場合
・必要な改修工事
・バリューアップした場合の収益改善額


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4、権利関係の調整でお悩みの方

不動産名義が共有、相続登記が未登記になっていると、売却もしくは活用する時には、複数の所有者の意見集約が難しくなり、揉める原因となります。

共有者の意思確認が取れる間に、権利関係をスリムにしておくことが将来の揉めない対策となります。


また、所有土地の接道や間口、形状の問題、底地・借地の問題から単体で土地の方向性を考えるより、隣接土地の所有者と話し合い、土地購入や一部交換等を行って、売却・活用しやすい流通性の高い不動産に事前に変えていくことをお勧めします。


このような共有者が複数、売りづらい・活用しづらい不動産の権利関係調整を行うコンサルティングを行います。

5、建物活用方法でお悩みの方

多様な価値観が認められる時代の中、繋がりを大事にしたいという考え方から、住居でも「シェアハウス」に住むということが当たり前になってきました。

また、大阪ではインバウンドの関係で多数の外国人が訪れることもあり、空き家を使って民泊を行うという活用方法も出てきました。

コロナの影響もあり、シェアオフィス、コワーキングスペース等の活用も一つの方法です。少子化時代を考えると、住居だけでなない、時代にあった活用のコンサルティングも行います。


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6、不動産投資でお悩みの方

不動産会社からの売り物件資料に「利回り8%」と大々的に記載がありました。

この利回りは、「表面利回り」、「NOI利回り」のどちらの利回りでしょうか。

表面利回り8%だとしても、経費が多めに必要で、NOI(賃貸純利益)で見ると利回りは5%だったという事も往々にしてあります。


また、仮にNOI利回りが8%見込めるので、投資利回りの高い物件だと思っても、5年後売却する時に、購入金額の半値でしか売れず、キャピタルゲインで大幅な損失となれば、不動産投資としては失敗の投資となります。


不動産投資は、買値がいくらで、保有期間中のインカムゲインがいくらで、
売却時のキャピタルゲインがいくらで、売買にかかる諸費用も含めて、投資として見合うかどうかを見極めていく必要があります。

また、不動産投資にはローンがつきものです。金利だけでなく、借入年数によってもK%(ローン定数)が違ってきます。


多少金利が高くても借入年数が長ければ、毎月の返済額が下がり、CFが良くなり、多少の空室が出てもキャッシュアウトせずに、お金がまわっていくということもあります。


不動産投資指標を使いながら、失敗のしにくい不動産投資コンサルティングを行います。

● アセットマネジメント型コンサルティング(毎月報酬型)

複数の不動産所有者は、運用を考えていく時に、自分の選択が正しいのか、
他にもっと最適と思われる選択があるのではないか。でもその相談を誰にしたら良いか分からないという悩みを常日頃から抱えています。

また、将来の資産承継の問題も運用とセットで悩んでいることが往々にしてあります。

誰に相談するのか? 税理士さんに相談しても税務は理解していても、不動産の相場や状況、運用についてはあまりよくご存じではありません。

そんな時に中長期的な視点で、客観的に運用や活用面でのアドバイスやサポートを行って欲しいという相談を数年前から頂戴するようになりました。

「不動産の悩みをいろいろなブレイヤーに相談しても各社言うことが違っており、何を信じたら良いか分からない。このままでは将来が不安です。」

といった悩みを解消するために、不動産所有者の想いに寄り添いながら、企業でいう「経営企画部長」のような役割を担い、中長期的な視点で継続した運用・活用のコンサルティングを行います。

→事例:不動産運用コンサルティング

→コンサルティング料金表

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