物件概要

大阪市北区天神橋３丁目
大阪メトロ堺筋線「南森町」駅より徒歩3分　
鉄骨造／ 5階建
1975年築　

■1棟全室空室 ⇒ リノベ後満室

リノベーションの特徴

●オーナー様のお悩み

・築51年を迎え、建替えとリニューアルのどちらが収益面で有効か判断したい
・リニューアルする場合、どこまで工事を行うべきか、必要な投資額を把握したい
・必要最低限の工事に絞った場合、賃料・稼働率がどこまで改善し、何年で投資回収できるのかを検討したい
・建替え時期を先送りしながら、既存建物を活用して収益性と競争力を高めたい

●ご提案内容

・改修費用だけでなく、想定ターゲット・募集賃料・満室稼働時の収支などを含めた投資分析を実施
・費用対効果を検証し、優先順位をつけたリニューアル計画をご提案
・工事を1期・2期に分けることで、一時的な費用負担を分散
・比較的成約が見込みやすい1階・2階を1期工事として先行改修し、工事完成前から賃貸募集を開始
　　⇒先行募集の結果、工事完了前に申込みが入り、そのまま契約締結まで実現
・1階・2階の募集状況を確認しながら、2期工事として3階・4階を順次改修
・全館を一度に改修するのではなく、投資負担を抑えながら空室期間を短縮し、賃貸収入を確保しつつ段階的に建物全体の収益性・競争力を高める計画とした

●工事前の状況

・築50年以上が経過し、建物全体の老朽化が進行
・屋上防水や外壁補修、外壁塗装など、建物を維持するための修繕が必要な状態
・トイレは男女共用で、床はモザイクタイルの旧式仕様
・共用部のPタイルが全面的に劣化し、建物全体に古さを感じる印象
・専用のごみ置場がなく、共用部の利便性にも課題
・全面的な建替えではなく、必要な部分へ優先的に投資し、建物を活かしながら収益改善を図ることが課題

●工事内容

【ターゲットを明確にした、印象に残るオフィスデザイン】
　一般的なオフィス仕様にまとめるのではなく、古材や照明、素材感を活かした個性のあるデザインを採用
　デザイン・設計事務所、IT・Web関連企業など、空間のデザイン性を重視するテナントを主なターゲットとし、建物全体のイメージアップと他物件との差別化を図る

【段階的な共用部改修】
　1階エントランスから2階の共用部を優先的に改修し、1階・2階の賃貸募集を先行して開始

【床材を刷新し、明るい共用部へ】
　劣化した床材をフロアタイルへ変更し、明るく清潔感のある共用部へ刷新

【古材を活かした階段デザイン】
　階段の蹴込み部分には足場板の古材を貼り、素材感を活かしたデザインで共用部の印象を向上

【男女別トイレへリニューアル】
　トイレを男女別に分けてスペースを拡張し、洗面台の交換と給湯室の移設も実施

【既存部分を活かした照明・内装改修】
　蛍光灯をあたたかみのある色味のスポットライトへ変更。ジプトーン天井や壁は張り替えず塗装で仕上げることで、コストを抑えながら明るく落ち着きのある空間へ改善