お客さまの声

不動産相続コンサル

都市部家主の築古アパート、マンション、これからどうしていったら良いの?

分類地主・家主
内容不動産相続コンサル
ご相談者長男さん(会社勤務)
家族構成お母さん、長女、次女、妻、お子さん(長男、次男)
家系図 資産内容詳細
  • マンション
    マンション4棟
  • アパート
    アパート1棟(借地)
  • 底地
    底地2つ
  • 駐車場
    駐車場

  • ロードサイド上の貸店舗
    ロードサイド上貸店舗
  • 現金
    現金
  • 保険
    保険
  • 借入
    借入(約1億5千万)

ご相談内容

  1. 賃貸マンション、アパートを計5棟保有しているが、どれも築30年以上が経過をしています。
    空室も増加し、今後の賃貸経営をどう舵取りしていくか不安に思っています。
    建替えするにも、人口減少、賃貸物件の競争激化していく事を考えるとリスクばかりが目につき二の足を踏んでしまいます。

    また、古くなったアパート・マンションを何もしない状態で、家族に資産承継していくと負担ばかりを背負わせる事になってしまいます。
    残された家族にとって、安定的な収入となる不動産に変えていきたいと思っているが、どうやっていったら良いか分からず悩んでいます。

    また、このエリアで地主として土地を所有した以上、そうそう簡単に不動産を売却するという選択肢は取れないという状況です。

    将来の人口減少を考えると大きくリスクを取っていくというよりは、安全経営をしながら、資産の維持・向上を行い、今後の資産承継の対策を打っていきたいと思っています。

ご提案内容

  1. アパート、マンションの空室長期化、賃料下落減少が起こっていたので、優先順位の高い物件から費用対効果の事も考えながら、収益UPを図っていくご提案を行う。

    • 外壁・エントランスリノベーション
      • 家主が中長期で保有をしていくというマンションは、大規模修繕工事と同時に入居者が魅力的に思ってくれる外壁デザインリノベーション工事を行う。
      • ローコストでなおかつデザイン性の高いプランをデザイナーさんに描いて デザイナーを入れての低予算の外壁リノベーション工事を行う。
      • デザイナーの紹介、デザイナーと工事会社との間に入り、工事予算管理も 行いながら、全体的なプロデュースを行う。
      • ネーミングの変更も行い、20代を引き込む名前に変更を行う。
    • ローン金利の引き下げ提案
      メインバンクの借入金利を見ると、引下げが可能と思われましたので、他行からも融資条件を引き出し、平均0.5%の金利引き下げを行う。 それにより、今までより毎月20万円程度、多く現金が残るようになる。
    • 新規融資に伴う金融機関紹介
      大規模修繕工事に伴い、新規に借入を起こす必要有り。家主さんからは、メインバンク以外の銀行ルートも開拓しておきたいとの事でしたので、他の金融機関を紹介するとともに、低金利での借入れを行う。
    • 空室サブリース(築40年以上経過したマンション)
      2DK(和6×和4.5×DK)、和式トイレ、バランス釜風呂、団地型キッチンという典型的な昭和40年代の空室を弊社で借上げ。弊社が主導してリノベーション。
      プランを作成し、家主さんにリノベーション工事を実施して頂き、弊社は家賃保証を行い、収益UPを図る。
    • 防犯カメラ導入
      オートロックの無いマンションでしたので、他マンションとの同等の競争力を保つために 防犯カメラを導入。フリーメンテナンスの全額リースを活用する事で、初期負担を無くす。
    • 駐車場の有効活用
      月極駐車場が10台中、5台しか使用されていない状況でしたので、空き区画の一部を大型バイク駐車場に低予算で変更を行い、有効活用と収益UPを図る。
      今後の収支管理を行っていく為に、中長期に渡る予算計画、修繕計画の立案を行いました。それにより、年度別で必要な修繕費の把握が出来るようになりました。
    • 中長期修繕計画表作成
      各物件における中長期的に必要な工事内容、工事概算金額の一覧表を作成する事で、修繕計画の把握をしてもらい、また、修繕費の積立等をご提案する。
  2. 資産承継、節税対策

    • 資産承継対策
      • 資産一覧表を作成し、時価、財産評価、固定資産税額、収支状況の把握を行い、相続税額シミュレーションを行う
      • 被相続人であるおばあちゃんの公正証書遺言提案を行う
      • 家族信託の活用
    • 節税対策
      • 生前贈与のご提案(現金、株式、お孫さんへの贈与等)
      • 生命保険を使った遺留分対策提案
      • 既存法人の活用と資産譲渡提案

結果(お客様の声)50代男性

これから益々の少子化になっていく中で、今後の賃貸経営、資産承継をどうしていくべきかと不安に思っていました。しかし、地元の不動産会社さんで、私の悩みや不安を聞いてくれそうな会社はありませんでした。

そんな時に、以前に知り合ったつばさ資産パートナーズさんが、今までの不動産会社さんと少し違うなと感じていましたので、一度、相談をもちかけてみました。

パートナーに選んだ理由

一方的なセールスではなく、自分の思い、悩み、不安を聞いて頂き、筋道を立てて今後の資産承継、賃貸経営の進むべき方向性を示して頂いた事、不動産相続、賃貸管理、土地有効活用、リノベーションに長けている事、いろいろなブレーンを持っている事もあり、コンサルティングをお願いする事にしました。

良かったこと

つばさ資産パートナーズさんで、今の資産状況の現状分析を行ってもらう事で、改善点が明らかになり、今後の改善策を立てる事が出来、順を追って実施していく事が出来ました。 それにより、老朽化したマンションの改善、空室の早期決定、経費の削減、資産価値の向上が出来た事で、手元に残るお金も多くなり、また新たな改善投資に向けることが出来るという善循環になってきました。

相続税額シミュレーション、遺言、家族信託、贈与や保険使った節税提案も行って頂き、将来に向けて着々と進んでいるなと実感しております。 また、子供達に引き継いでいく不動産が優良な資産に変化を遂げていっているのを肌で感じており、以前あった不安や悩みを消すことが出来ました。 これからも継続して対策をしていってもらい、将来に備えていきたいと思っています。

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