お客さまの声

不動産相続コンサル

郊外にある旧家、古アパート、生産緑地、農地の相続対策

分類地主・家主
内容不動産相続コンサル
ご相談者司法書士(法定後見人)
家族構成おばあちゃん(法定後見)、お孫さん
家系図 資産内容詳細
  • 土地
    土地合計2000坪
    資産のほとんどを不動産で占めている状況
  • 土地
    生産緑地
  • 古アパート
    古アパート2棟
  • 自宅
    自宅

  • 農地
    調整区域農地
  • 現金
    現金(相続税用)

ご相談内容

  1. 大地主であるおばあちゃんの法定後見人になったが、相続人はお孫さん一人。
    相続が発生しても納税するだけの現金はあるが、お孫さんが相続で引き継いだ後、不動産をどのように保有、活用、処分していけば良いのかを心配されているので、現状調査と相続後の対策(企画・提案)をして欲しい。
  2. 生産緑地も有り、農業を続けないという事であれば、相続発生後の固定資産税が大幅UPとなるので、事前に活用方法、売却した時の予想金額を教えて欲しい。
  3. 木造の古アパート(築40年)が2棟有り、現在入居率40%。この古アパートを今後どうしたら良いか?
    活用の方法、売却した時の金額を教えて欲しい。
  4. 土地活用を行った場合でも出来れば、あまり借金をしないで行いたい。

ご提案内容

  1. 全ての不動産の現状把握を行う

    固定資産税評価額、支出(固都税等)、借入金、収益性を項目にし、一覧にする。
  2. それぞれの不動産に対して、次の調査、企画、提案を行う

    • エリアの人口推移、年齢別推移
    • エリアの持家比率、賃貸比率
    • 売却した時に予想される金額と売り先候補
    • 資産の組換え
    • 土地活用する場合の最有効活用(ビル、マンション、高齢者施設、戸建て、倉庫等々)
    • 土地活用した場合の概算建築費
    • 賃貸市場において需給ギャップのある間取り
    • 間取り別の賃料相場
    • 土地活用を行う時のリスクとリターン、投資回収予測
  3. 方向性を決める

    生産緑地を解除した時に、固定資産税額が大幅にUPになるので、この土地を最優先で農業を続けていくのか、止めるのか、方向性を決めておく必要があるとの報告。
    また、生産緑地が500坪以上もある土地の為、有効活用をするのであれば、500坪以上全部を活用すると投資額がかなり大きくなるので、半分を活用し、半分を売却して建築費に充当し、無借金で賃貸経営を行うという事も一つの方法としてご提案。
  4. 残しながら新しい道を探す

    築50年の旧家が土地100坪の上にある。 おばあちゃんの意思として旧家は残しておきたいとの希望があったので、旧家を建て壊した後、ローコストで建てれる木造平屋建ての高齢者施設をご提案。
  5. 継続できること

    農地は現在、使用人が農業を行ってくれているので、引き続き行ってもらう。
  6. 法人化、積立の提案

    お孫さんが引き継いだ後、、賃貸収入で1000万以上の収入が見込めるのであれば、法人化も検討してみる。
    また、賃貸不動産の大規模修繕費用の積立を生命保険を活用して行う等の提案を行う。

結果(お客様の声)30代男性

相続対策を何もしないままに、今までやってきましたが、土地や農地、築古アパートが多い中、相続発生後、どのように不動産を所有していくのか、全く分からず不安な状態でした。

~見える化で安心~

岡原さんが所有不動産を一覧にして、死守地、活用・売却候補地という色分けしてくださった事で、各不動産に対しての進め方が見えて、非常に安心しました。

また、賃貸市場、人口動態、各土地に対してどういう有効活用が向いているのか、リスクとリターンも理解出来た事で、慎重に土地活用を行わないと、借金だけが残り、失敗する事が分かりました。 残す土地、売却する土地とを区分けし、売却した資金を建築費に充当する事で、借金をせずに土地活用が出来る事が分かり、見通しが持て、都市部の不動産へ組換えする事で、資産の分散を図り、リスクヘッジが出来る事も分かりました。

~将来に向けて~

まず第一に生産緑地をどうするのかを考え、事前に方向性を立てておきたいと思っています。
これからも事前対策の相談をさせて頂きながら、相続発生時には不動産の運用、活用、処分をお任せしたいなと思っていますので、よろしくお願いします。

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