リノベーション、土地・建物活用 2018年10月9日

特区民泊物件への融資(大阪)

戸建を新築して、来年の3月下旬頃から合法の特区民泊を行う予定にしており、建築資金の
融資依頼を12行の金融機関と折衝を行っておりました。
そして、ようやく1行、融資してくれる金融機関を見つけることが出来ました。

 


民泊融資への厳しい現実

①金融機関自体に民泊融資への実績がないこと

②金融庁の不動産融資への引き締め

③シェアハウス・かぼちゃの馬車事件と時期が重なったこと

以上のことが要因かと思われますが、とにかく、現時点では民泊融資に対する金融機関の見方が非常に厳しいとつくづく痛感しました。

 

民泊融資の断られた原因

断られた原因ですが、そもそも民泊向け投資は行っていないという金融機関が大多数でした。
金利が少し高めで、不動産融資に少し緩めの金融機関にまで断われました。。。
収益性は良いのですが。

不動産投資事業を多数行っており、複数ある内の一つで民泊事業を行うという属性の
会社でしたら、貸してくれる金融機関もあったと思います。

 

民泊投資を行いやすい方法

現時点での金融機関の姿勢を鑑みると、賃貸物件を借りて、リフォーム投資で民泊を行う人は、

運転資金で借入れが可能になるので、民泊事業を行いやすいのかなと感じてます。

 

また、オーナー自らが自社物件にリフォーム投資を行い、民泊事業を行う場合も、
運転資金で借り入れることで、民泊事業が行いやすいと思われます。

数年経過すると、金融機関の民泊への見方も随分、変わりそうに思いますが、
今は転換期ですね。

 

民泊って言うと「儲かる」というようなイメージが先行してますが、立地とどんな物件で
民泊を行うかで、収益性も全然変わってきます。

来日する外国人は、何泊も連泊するので、当然に宿泊料の安い所に泊まりたいと考えるのが
世の常です。

多人数が泊まれる施設が民泊投資のポイント

4人~6人のグループ全員が一つの施設に宿泊出来て、一人当たり単価も下がるような施設
運営が出来ると収益がUPする収支が見込まれます。

シミュレーションを繰り返しましたが、宿泊人数が取れない1Rは想像以上に収益性が悪くなり
がちです。通常の賃貸で貸している方が手残家賃が高かったという収支まで出ました。

また、ホテルとの競合にもなりますので、今は良くても今後、差別化戦略が
必要になると思われます。

 

投資は儲かるというイメージだけ先行してしまうと失敗します。

民泊であっても、結局は、保有期間中のCFと、出口の売却益をトータルしていくらの収益が出たかを判断していくことが必要です。




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