不動産相続コンサルティング内容

<1>分割・納税・節税の順番に考えたコンサルティング

1:死守地(手放したくない土地)

死守地 家族が生活するご自宅や家業のために必要な土地、建物

2:収益の見込める土地/収益性の高い賃貸物件

収益性の高い賃貸物件
  • 駅から近い土地、車通りの多いロードサイドにある土地等、賃貸物件を建築しても中長期に渡り、一定の賃貸収入が継続して見込める土地。
  • CF比率の高い賃貸物件(築浅、築古問わず)

3:納税用土地

納税用土地 相続発生時に納税のために売却出来る土地。
現在では、物納が出来にくくなっていますので、駐車場等の売りやすい土地が理想です。
また、事前に測量を行う事でスムーズかつ適正価格での売却が可能です。

4:問題のある不動産

時価と財産評価に乖離のある不動産は事前対策(売却、交換、資産組換え)が有効的です。
底地・借地、無道路地

①底地・借地、無道路地

  • 財産評価は高いけど、時価は低い不動産です。
    事前に売却をしてお金に換えたり、交換したりしておく事で、相続税評価額を抑える事ができます。
    相続発生前に、底地人と借地人とで合意をし、それぞれで土地、建物の所有権を持つという事も出来ます。
  • 借地上の収益性の低い築古アパート
    相続に向けていろいろな方向性を検討しておく必要があります。
     ア)地震リスクにどう対応していくか。建替えして賃貸経営が成り立つか。
     イ)引き継ぐ子供達はどう考えているか。

間口2m未満の土地

②間口2m未満の土地

間口が2m無いので、建物を建てる事が出来ません。
このままほって置くと、何も建物を建てる事が出来ない、相続税が多くかかる原因の一つになる、死に地となります。

建築基準法上の道路に面していない土地

③建築基準法上の道路に面していない土地

道路には面していても、建築基準法上の道路でないと建物を建てる事が出来ません。
2m未満の土地と同じく、このままでは何も建物を建てる事が出来ない死に地となります。

1:分割、納税、節税の順番で考える

節税を一番に考えると、分割する時に揉めるという事が起こりがちです。
  • 相続人間で揉めないように、遺産分割が出来る準備をする。
  • 相続税を期限内に納められるよう、準備する。
  • 1、2を考えたうえで、節税対策を行う。

2:資産を一覧にして、現状把握を行う

相続対策の最初は、資産の現状把握をする事です。
相続税評価額、時価を計算し、収益性の把握を行います。
時価<相続税評価額となる不動産がはっきりするので、事前対策が打ちやすくなります。

3:資産を4つに色分けする

上に記載しているように、死守地、活用する不動産、納税用土地、問題地に分けてみる。

4:公正証書遺言の作成、家族信託(民事信託)の活用

  • 事前に資産分割を検討し、公正証書遺言を作成しておく事で、相続人間の争いを防ぐ事が出来ます。
    ご家族の事を本当に考えるためのひとつの手段です。
  • 家族信託(民事信託)を活用する方法も出てきました。
    依頼者(お父さん)が受託者(息子さん)に不動産管理、運用を生前から任せ、その資産から発生する収益、受益権を生存中は受取、お亡くなりなった後は、息子さんが受益権を引き継ぐというやり方です。
    お父さんが高齢になり、認知症になるとお父さん名義の不動産は売却したり、活用したりする事が出来ずらくなります。
    そうなってしまうと、動かせない不動産となり、何も相続対策を打つ事が出来なくなります。
    生存中は、自分の所に受益権(お金)が入り、亡くなった後、誰にその受益権を継がせるかも決めておく事が出来る、遺言のような役割も果たす事が出来ます。

5:生前贈与、保険を活用する

被保険者を誰にして、誰が保険料を払い、保険金の受取人を誰にするかで、受取る保険金の税金の扱いが変わってきます。
税金のかからない、年間110万円までの贈与をしながら、受取ったお金を保険料の支払いに充当していき、契約者(子)、被保険者(父)、受取人(子)の契約形態にして、所得税の対象にしていくという方法も取れます。
  • 遺留分や代償分割用として生命保険を活用する事も出来ます。
  • 相続税は累進課税ですので、課税区分の境目ぐらいの方は、生前贈与をする事により、一つ下の課税区分の該当出来る事もあります。

6:相続に強い人に相談する

税理士、司法書士、不動産会社もたくさん有りますが、それぞれに専門分野があります。
お医者さんが内科、外科等の専門分野があるように、相続を得意にしている先生とあまりやりたがらない先生といらっしゃいます。相続は個別要素が高いので、やりずらいという事があるようです。
相続に強く、各士業の先生とタイアップが組める人に依頼をする事が、より良い結果を生み出します。誰に頼んでも得れる結果が、一緒という事はまずありません。

<2>相続の専門家とチームを組み対策を考え実行

◆司法書士

登記は勿論のこと、遺言や相続人の特定、後見や家族信託という相続に強い司法書士とタイアップしております。
  • 公正証書遺言作成
    相続関係図の作成と名義の移転登記。法定後見、任意後見、見守り契約、財産管理契約、死後 事務委任契約
  • 家族信託(民事信託)の活用
    • 委託者(お父さん等)が信託契約や遺言によってその信頼できる人受託者(お子さん等)に対して、金銭や土地などの財産を移転し、受託者は委託者が設定した信託契約や遺言に従って受益者(お父さん等)のためにその財産(信託財産)の管理・処分等をする制度です。
    • 生前から発動させ、財産管理や相続対策を実行する事が出来ます。
      また、遺言代用信託と言って、遺言と同様に相続発生後における相続分の指定・遺贈先を指定出来ますので、遺言と同様の形を取ることが出来ます。
    • 受益者連続型信託と言って、二次相続以降の資産承継先まで指定する事が可能です。
    • 障害を持ったお子さんに家族信託を使い、親が亡くなった後でもきちんとお子さんにお金という使い方も出来ます。

◆税理士

資産税に強い税理士というのは、税理士の中でも5%から10%ぐらいと言われています。
相続をよく経験されている心強い先生とタイアップしております。財産評価、相続税の試算を行ってもらい、現状把握を行います。
その後、分割、納税、節税の順番で考えたプランでより良い手法を検討していきます。
この時に、時価と財産評価に乖離のある土地はどれか。広大地評価が使えるのかといった事も考え対策を考えてくれる税理士とタイアップしていきます。

◆不動産会社。不動産コンサルティング会社

  • 弊社が中心となり、時価の算出を行い、財産評価と乖離の大きい不動産の対策を考えます。
  • 築古アパート、共有不動産、生産緑地等も事前に対策を考えていきます。
  • 土地分割が必要と考えられる場合、道路付け、建築基準法上の道路かどうか、インフラ設備の引込状況を鑑みて、判断していきます。
  • 賃貸不動産は、市場取引で一般的な収益還元法により時価の算出を行います。
  • 土地活用が見込める土地にはついては、その土地にあった最適な賃貸不動産は何か、また、オーナーさんのリスク許容範囲も考えたご提案を行います。
    土地活用においてリスクが高いと判断した場合は、辞めるご提案もしております。

◆土地家屋調査士

納税用の不動産があれば、事前に測量を依頼し、適正な価格で売りやすい不動産にしておきます。
未測量の土地を直ぐに売ろうとすると、相場よりも安くしないと売れない事が多くなっています。
測量を行い、地積校正登記まで行うのに2、3ヶ月必要とします。
事前に測量をしておく事で、早期に適正な価格で売却する事が出来ます。

不動産相続でお困りの方

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