資産運用コンサルティング(AM型) 2018年12月6日

昭和50年代の賃貸マンションの運用

老朽化した収益物件の出口をどうするか?

築44年経のRC造、賃貸マンション(大阪市内)が、10室、空室となっており、
家主様より、売却した方が良いか、改修工事を行って保有するのと、どちらの方が
良いかとご相談を受けています。



■現況
・物件概要   :敷地約300坪、大阪メトロのとある駅から徒歩4分
・間取     :2DK(40㎡) 和6×和6×DK
・室内設備   :バランス釜、湯沸かし器付きのキッチン

・現状の賃料収入:2700万(駐車場込)
・手残CF    :1300万
・借入     :1億6千万
・退去は年2室~3室で、入居は年1室しかなく、10室まで空室が膨らんでいるとのこと

・大規模修繕実施個所:外壁塗装
・大規模修繕未実施:共用部長尺シート、屋上防水、受水槽関係、エントランス回り



■その他の背景
・他に年間収入1000万の収益物件を保有している専業家主
・本収益物件を売却すると、生活費の確保が出来ないので、年間CF1300万を新規の収益物件でカバーする必要有り
・旧耐震物件で、法定耐用年数が残3年

 

■物件の外観、共用部、室内の状況
第一印象は、敷地が300坪で5階建てで、30戸のマンションですが、大規模なマンションですが、
共用部分のメンテナンスがなされておらず荒れています。

室内は、浴室はバランス釜、キッチンは湯沸かし器、洗面はお湯が出ない、和室中心の
2DKです。室内は昔の公団のようなイメージです。

 

旧耐震物件の融資付けの難しさ

問題点は、築44年経過しているため、売却するとしても購入希望者側で何年のローンが
引けるか、旧耐震物件のため融資付けが出来るかという点です。

 

選択した方向性

幸いにして、駅から4分、2DKで40㎡ありますので、1LDKへのリノベーションは行いやすい

という点から、現時点での売却は見送り、15年程度はリノベーションをかけて、家賃UPを
しながら、保有していき、15年後に解体して売却もしくは、新たな土地活用を考えましょうという
方向で進めていくことでまとまりました。ここまで築年が経過したら、いける所まで、
行こうというスタンスです。


土地が300坪程度ありますので、更地にした方が売却金額が伸びそうというのも保有という
選択をした要因です。

 

現在、工事費用の融資を取り付け、2室、フルリノベーションを行っております。
想定家賃からローン返済を引いた手残CFを貯めていきましょうというストーリーです。
果たして結果はどうなるか、不動産コンサルタントとして、腕の見せ所です。




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